Kirjoittaja Jaakko Suomela
Kiinteistön ylläpito ja kunnossapito alkaa välittömästi rakentamisen jälkeen – heti, kun kiinteistö on otettu käyttöön. Kiinteistön elinkaari päättyy, kun kiinteistö mahdollisesti puretaan, mutta käytännössä pääosa taloyhtiöistä tai taloyhtiön omistamista kiinteistöistä lähtökohtaisesti pidetään kunnossa korjaamalla rakennusta osa-alue kerrallaan.
On tärkeää, että taloyhtiössä kiinnitetään huomiota yhtiön elinkaaren hallintaan eli siihen, miten ja minkälaisin kustannuksin osakkaiden omaisuuden arvoa pidetään yllä ja miten arvoa voidaan mahdollisesti kasvattaa. Elinkaari on monesti terminä mielenkiintoinen ja sillä tarkoitetaan tietyn rakennuksen osan käyttökelpoista ajanjaksoa. Näistä osasista koostuu koko kiinteistön elinkaari. Tärkeimpiä työkaluja taloyhtiön elinkaaren hallintaan ovat ajantasainen kiinteistöstrategia, kiinteistön käyttö- ja huolto-ohjeet, ajan tasalla oleva kuntoarvio ja siitä johdettu, mielellään vähintään kymmeneksi vuodeksi laadittu kunnossapitosuunnitelma, jota usein kutsutaan termillä PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma.
Kiinteistöstrategialla tarkoitetaan osakkaiden yhteistä näkemystä siitä, mihin suuntaan, millä aikajänteellä ja minkälaisin resurssein kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään. Hyväksytty strategia ohjaa taloyhtiön toimintaa useiksi vuosiksi ja helpottaa isännöitsijän sekä taloyhtiön hallituksen toimintaa. Toisinaan strategia on nimetty paremmin ymmärrettävään muotoon, kuten ”Meidän talon toimintatavat” tai ”Taloyhtiön toimintatapa”. Strategia voi muuttua kiinteistön iän myötä ja tämä onkin oikea tapa hallita strategiaa. Liian tiheään ja hallitsemattomasti strategiaa ei kuitenkaan tule muuttaa.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta taloyhtiössä. Hallitus tarvitsee käytännössä kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa alle viisi vuotta vanhaa kuntoarviota tai muuta selvitystä kiinteistön kunnosta. Esimerkiksi kuntoarvion perusteella laaditusta kunnossapitosuunnitelmasta on helppo tulostaa yhtiön vuosittaisiin kokouksiin kunnossapitotarveselvityksen seuraavan viiden vuoden aikajakso osakkaille nähtäväksi. Myös kymmenen vuotta kattavaa taulukkoa voidaan käyttää yhtiökokouksessa suunnittelun ja päätöksenteon pohjana, painottaen sitä kuitenkin tulevaan viiden vuoden ajanjaksoon.
Kiinteistön elinkaaren aikainen kunnossapidon suunnittelu on jatkuva prosessi. Kiinteistölle tulee teettää asiantuntijoiden laatima kuntoarvio tai vastaava säännöllisin väliajoin. Ensimmäinen kuntoarvio tulisi laatia hyvissä ajoin ennen kymmenen vuoden vastuun päättymistä, jossa samalla arvioidaan mahdollisia rakennuttajan 10-vuotisvastuuseen kuuluvia ja reklamoitavia virheitä ja puutteita. Kuntoarvion tilaa asunto-osakeyhtiön hallituksen päätöksellä useimmiten isännöitsijä. Kuntoarvion perusteella laaditaan ehdotus kunnossapitosuunnitelmaksi (PTS) vähintään tulevalle 10- vuotiskaudelle.
Kuntoarvio – ensimmäinen järeämpi työkalu taloyhtiön tilanteen selvittämiseksi.
Rakennuksen kuntoarviossa esitetään pääosin isoja kunnossapitotoimia rakennus- LVI- sekä sähköjärjestelmille. On hyvä huomioida, että kuntoarvio ei ole kuntotutkimus tai erillinen hankesuunnitelma. Kuntoarviossa esitetään erillisiä kunnossapitotarpeita, kuten julkisivun korjaus, vesikaton uusiminen ja LVI-järjestelmien peruskorjaus. Kuntoarvioita tehdään kaiken tyyppisiin kiinteistöihin. Eri rakennustyypeille on julkaistu omat kuntoarvio-ohjeensa; asuinkerrostalon kuntoarvion ohjeet on esitetty kiinteistönhoitokorteissa, samoin kuin liike- ja palvelurakennuksille tarkoitetut kuntoarvio-ohjeetkin.
Kuntoarvion merkitys aukeaa selkeimmin vasta, kun kuntoarviota käytetään työkaluna hallituksen kokouksessa. Yhtiökokous päättää kunnossapitosuunnitelman lopullisen version käyttäen apuna kuntoarvioijien laatimaa ehdotusta kunnossapitosuunnitelmaksi. On huomioitava, että kuntoarviossa esitetyt kustannukset ovat arvioita ja perustuvat kuntoarvion laatimisen ajankohdan kustannustasoon ja keskimääräisiin urakoiden sisältöihin. Todelliset kustannukset selviävät aina vasta myöhemmin hankesuunnitelman ja sitä seuraavan toteutussuunnittelun sekä urakan tarjouskyselyn sekä saatujen urakkatarjousten perusteella.
Kuntotutkimus – kuntoarvion perusteella voidaan todeta, että tarkempia tutkimuksia tarvitaan.
Kuntotutkimuksen pohjaksi tarvitaan aina kiinteistön piirustukset, työselitykset ja muut vastaavat asiakirjat. Jotta kaikkiin tarkastettaviin paikkoihin päästään, tarvitaan mukaan yleensä huoltomies yleisavaimineen. Huoltomies huolehtii myös siitä, että kaikkien tarkastettavaksi aiottujen kaivojen, putkikanaalien ja puhdistusluukkujen kannet saadaan auki.
Kuntotutkimuksessa kiinnitetään erityistä huomiota niihin putkiston kohtiin, joissa on esiintynyt vuotoja tai vaurioita. Näitä kohtia olisi hyvä kartoittaa taloyhtiössä jo etukäteen, ja ne kannattaa merkitä muistiin. Myös mahdolliset pihamaan painaumat on syytä kertoa kuntotutkijalle. Putkieristeiden osalta on syytä kerätä tiedot esimerkiksi mahdollisesti tehdystä asbestikonsultoinnista (asbestikartoitus) ja asbestipurku-urakoinnista. Jos näitä ei ole vielä tehty, osa toimenpiteistä voidaan joutua tekemään ennen kuntotutkimusta.
Betonijulkisivujen kuntotutkimuksen avulla kartoitetaan rakenteessa esiintyvät vauriot sekä niiden syyt, laajuus ja vaikutukset. Kuntotutkimuksella selvitetään betonirakenteen kunto ja toimivuus sekä korjaustarpeet systemaattisesti käyttäen apuna erilaisia tutkimusmenetelmiä. Kiinteistökohtaiset huoltovälit, kunnossapitojaksot ja toimenpiteet esitetään uusissa kiinteistöissä niiden huoltokirjassa. Vanhemmissa kiinteistöissä apuna voidaan käyttää kunnossapitosuunnitelmaa, korjausohjelmaa sekä erilaisia tapauskohtaisia selvityksiä, esimerkiksi kuntoarvioita sekä kuntotutkimuksia. Suunnitelmalliset tekniset käyttöiät, kunnossapitojaksot ja huolto- ja tarkastusvälit perustuvat RT-, KH- sekä LVI-kortteihin, tutkimuksiin, selvityksiin ja käytännön kokemuksiin.
Oman kiinteistön sekä rakennusosien tai järjestelmien elinkaaren vaihe ja korjaustarve kannattaa selvittää kuntoarvion, kuntotutkimuksen tai muiden ammattilaisten tekemien tutkimusten avulla.
Taloyhtiön hallitus vastaa osakkaiden omaisuuden arvon säilymisestä ja näillä työkaluilla hallitus voi toimia vastuullisesti. Realistinen käsitys nykytilanteesta ja arvio tulevista korjaustoimista mahdollistavat oikeiden päätöksien tekemisen taloyhtiössä.
Kirjoittaja Jaakko Suomela on rakennetusta ympäristöstä innostuva taloyhtiöelämän asiantuntija. Jaakko twiittailee aktiivisesti rakentamisesta ja asumisesta ja pitää taloyhtiön hallituksille ja osakkaille suunnattua blogia osoitteessa www.talokummi.fi. Jaakko on Talokeskuksen asiakkuuspäällikkö ja auttaa työssään taloyhtiöitä korjaushankkeiden käynnistämisessä ja kokonaistilanteen hahmottamisessa. Vapaa-ajalla Jaakko innostuu ulkoilusta ja grillailusta.